Eigenmietwert: Entlastung für Immobilienbesitzer

Die Hypothekarzinsen befinden sich auf rekordtiefem Stand: Betrugen diese für eine 5-jährige Festhypothek im Jahr 2008 beispielsweise rund 4,5 Prozent, sind es heute - nach einem kurzen Anstieg von Herbst 2013 bis Anfang dieses Jahres - wiederum lediglich um die 1,5 Prozent. Und laut der Schweizerischen Nationalbank SNB dürften die Zinsen weiterhin tief bleiben. Was beim Hauskauf oder der Refinanzierung vorteilhaft ist, wirkt sich höchst unvorteilhaft auf die steuerliche Belastung im Zusammenhang mit dem Eigenmietwert aus.

Der Eigenmietwert ist ein vom jeweiligen Kanton festgelegter Betrag, der zum steuerbaren Einkommen zählt. Er entspricht in der Regel zwischen 60 und 70 Prozent der Einnahmen, die ein Wohneigentümer beim Vermieten des Objekts erzielen könnte. Davon abziehen darf der Eigentümer die - aktuell eben sehr tiefen - Hypothekarzinsen.

Milliarden für den Staat

Nehmen wir zum Beispiel ein Einfamilienhaus mit einem Marktwert von 700‘000 Franken und mit einem Eigenmietwert von 17‘000 Franken pro Jahr, das mit einer Hypothek über 450‘000 Franken belehnt ist. Mit den derzeitigen Zinsen kann der Besitzer mit Kosten in der Höhe von rund 6‘750 Franken rechnen. Aus der Differenz zwischen Eigenmietwert und Zinskosten ergibt sich ein um über 10‘000 Franken erhöhtes Einkommen, welches sich in den meisten Haushalten in einer um mehrere tausend Franken höhere Steuerschuld niederschlagen dürfte. Dieser Mechanismus trifft vor allem auch Pensionäre, die ihre Hypothek stark amortisiert haben und nur ein bescheidenes Renteneinkommen zur Verfügung haben.

Die daraus resultierende steuerliche Zusatzbelastung ist beträchtlich. Der Hauseigentümerverband HEV hat kürzlich errechnet, dass die Wohneigentümer wegen der aktuellen Zinslage rund eine Milliarde Franken mehr Steuern bezahlen müssen HEV-Chef Ansgar Gmür nannte dies eine "staatliche Abzockerei" und forderte eine Änderung der "diskriminierenden Eingenmietbesteuerung".

Vorsorge stärken, Tragbarkeit verbessern

Im Zusammenhang mit der aktuellen Diskussion um die Verschärfung der Hypothekarvergabekriterien läge aus Sicht des unabhängigen Hypothekarvermittlers MoneyPark eine andere Lösung näher; nämlich höhere Abzugsmöglichkeiten bei Einzahlungen in die Säule 3a. Erwerbstätige mit Pensionskasse dürfen derzeit lediglich Abzüge in der Höhe von 6‘739 Franken geltend machen.

Mit der neuen Regelung würde der Bund zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Es würde zu einer Entlastung des schweizerischen Vorsorgesystems kommen, das aufgrund der steigenden Lebenserwartung zunehmend unter Druck gerät. Davon würden alle erwerbstätigen Personen profitieren und nicht nur die Hauseigentümer. Zudem würden sich so die längerfristige Tragbarkeit der Hypotheken verbessern, die mit zunehmendem Alter oft als kritisch beurteilt wird.

Eigenmietwert prüfen

Zum Schluss noch ein Hinweis: In den vergangenen Jahren sind die Steuerbehörden immer häufiger dazu übergegangen, den Eigenmietwert dem Verkehrswert anzugleichen. Letzterer kann aber auf dem freien Markt oft nicht erzielt werden. In diesem Fall kann es sich lohnen, auf dem Rechtsweg eine Herabsetzung des Eigenmietwerts einzufordern.

Eidg. Dipl. Bankfachexperte, Leiter Beratung Moneypark

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