Hypothek: Wie beeinflusst die SVP-Initiative den Markt?

Anfang Februar 2014 nahm das Schweizer Volk die eidgenössische Volksinitiative «Gegen Masseneinwanderung» an. Experten befürchten, dass eine Zuwanderungsbegrenzung in die Schweiz zu einem Überangebot, bzw. zu deutlichen Leerständen im Wohnungsmarkt führen könnte. Ein Überangebot ginge einher mit einer Preiskorrektur der Liegenschaften. MoneyPark teilt diese Einschätzung, weil Unsicherheiten bei den Rahmenbedingungen die Investitionsbereitschaft der Unternehmen reduziert und zugewanderte Bürger den Immobilienmarkt in den letzten Jahren bedeutend mitgestützt haben. In der Tendenz wird aufgrund der Bautätigkeit ein grösseres Angebot erwartet und potentielle Mieter können daher mit leicht sinkenden Mieten rechnen. Investoren in Renditeliegenschaften sind entsprechend skeptisch und beobachten diese Entwicklung kritisch.

Bezüglich Wohneigentums präsentiert sich die Entwicklung wohl etwas differenzierter. Halten die tiefen Zinsen an, dann hätte der Markt genug Stütze für eine stabile Situation. Sollten aber weitere Regulierungen, höhere Zinsen und eine grosse Unsicherheit hinsichtlich wirtschaftlicher Entwicklung der Schweiz Hand in Hand einhergehen, würde dies potentielle Kaufinteressenten abschrecken und auch die Preise für Wohneigentum könnten empfindlich tangiert sein.

Ebenso sollten die bereits angetönten indirekten Effekte der Initiative nicht unterschätzt werden: Werden Arbeitgeber weniger einfach an ausländische Fachkräfte gelangen und Investitionen zurückgestellt, dann hätten dies dämpfende konjunkturelle Effekte. Diese betreffen auch den Immobilienmarkt, der gerade in den vergangenen Jahren in den wirtschaftlich starken Ballungszentren auch von ausländischen Fachkräften mitgetragen wurde.

Potentielle Konsequenzen für Hypothekarnehmer

Auch die Banken tun sich schwer, die Auswirkungen abzuschätzen. Da sie ohnehin schon im Markt für den Bereich Hypothek (Stichwort: Kapitalpuffer, aktuelle Diskussionen weiterer Dämpfungsmassnahmen) unter Druck stehen, werden sie durch die Initiative eher noch zurückhaltender in der Kreditvergabe. Das beeinträchtigt die Finanzierungsmöglichkeiten und auch bestehende Immobilienbesitzer können in eine heikle Situation geraten. Durch die Wertkorrektur schmilzt das Eigenkapital in der Liegenschaft, was schliesslich je nach Belehnung zu höheren Amortisationsforderungen seitens der Banken führen wird.

Das Abstimmungsresultat hinterliess viele kontroverse Diskussionen und noch mehr Fragezeichen. Bis konkrete Antworten bezüglich Umsetzung der Initiative und ein besseres Abschätzen der Konsequenzen möglich sind, bleiben die beschriebenen Szenarien reine Prognosen. Mit Sicherheit hingegen kann schon heute gesagt werden, dass die Initiative für die Schweizer Wirtschaft sowie den Immobilien- und Hypothekenmarkt bestimmend sein wird, was sowohl Mieter und Liegenschafts-Eigentümer tangiert. Umso wichtiger ist daher, dass die Umsetzung der Initiative und weitere regulatorische Massnahmen im Bereich Kreditvergabepolitik mit Bedacht gewählt werden und die Gesamtinteressen der Schweizer Wirtschaft berücksichtigen.

Eidg. Dipl. Bankfachexperte, Leiter Beratung Moneypark

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